俗称㓥房租管的《业主与租客（综合）条例》生效近一年半，坊间不断有声音指出条例的漏洞及执法不力问题，情况令人关注。有组织早前访问280多个㓥房户，逾八成受访者表示租务管制生效后，业主没有解释相关法例及调整任何安排；该组织还派出义务调查员到访13家地产代理商，仅1间的回复能完全符合现有法例要求。租管条例的执行未如理想，提醒有关部门需要加强条例宣传和执法力度，不断完善租管法例，更有效地维护㓥房户的利益。

　　去年一月，㓥房租管条例生效。条例规定，业主与租客签约并打厘印，两年后可调整租金，可加可减，最高加幅不能超过一成；㓥房户有优先续租权；业主或出租人须向住客出示水电费账单副本，显示如何分摊款额；条例亦有强制性条款，指明业主有义务维修单位的排水渠、喉管、电线、窗户等。有关条例具有针对性，标志着特区政府在保障基层利益方面迈出了重要的一步，也体现特区政府管治理念从“大市场、小政府”走向“有为政府”与“高效市场”的更好结合。

　　但有条例是一回事，能否落到实处则是另一回事。根据最新调查结果，反映租管条例受到既得利益者的抵制，未能很好的执行。在受访㓥房户中，高达八成半指出租者没有展示水电账单，即使㓥房户提出明确要求，亦有一半未得到任何调整。另外，逾九成受访㓥房户指居所存在不同问题，如天花剥落、渗水、渠或喉管有臭味传出、跳电等，需要维修，然而八成受访者未获得出租人的回应。

　　一些业主或出租人不把规管条例放在眼内，明知故犯，政府在主动执法上力有不逮是其中一大原因。譬如在接获的怀疑滥收水费投诉中，大多数被指不成立。由此衍生另一个问题，滥收水电费的问题相当普遍，为什么有关投诉不成比例的少？原因是㓥房户多担心一旦投诉后若身份曝光，可能会被业主报复。在租务市场上，业主处于强势的一方，不愁单位租不出，但对㓥房户而言，如果被赶出，有露宿街头的风险，即使找到另一个㓥房，也要蒙受一笔中介费的损失。“人在屋檐下，不得不低头”，很多人选择了哑忍。

　　另一方面，地产中介未有发挥应有功能，也是备受诟病。有㓥房户投诉，签了临时租约，未入住已被加租；有的租户不满租约被擅自更改，要求退租，但未能收回租金。地产代理收了佣金，却没有提供相应的服务，导致租户求援无门，举证困难，属于渎职。正如相关组织建议，地监局有必要加强宣传和教育，提高抽查率。若能与差估署联合行动“放蛇”，不难找出地产中介的违规证据，依法办事，可收杀一儆百之效。

　　㓥房是香港房屋短缺、贫富悬殊等问题的缩影，也是香港发展的难点、痛点。中央高度重视香港民生福祉，强调要切实化解民生忧难。解决㓥房问题的根本之道在于加快拓土建屋，特区政府在这方面已作出很多努力，包括填海造地及发展北部都会区，让无壳蜗牛看到希望的曙光。然而，无论是东大屿计划还是北部都会区，建设需要时间。因此，在中短期内㓥房仍会存在，特区政府面对现实，在落实㓥房租管方面多走一步，不断完善有关条件的同时加强执法，让㓥房户投诉有门，投诉有用，化解对立情绪，十分必要。