曾渊沧勿轻信政府会短期撤辣

　　政府上週宣佈修改退回双倍印花税措施，真正的目的是协助楼换楼者，令他们多一些选择。香港楼价由去年的高峰期算起，调整幅度依然很小，离所谓的崩溃还很远。政府怎么会如此轻易撤“辣招”？撤“辣招”之说隻是地产商鼓励人们买楼而提出的。

　　香港特区政府上週突然宣佈修改楼换楼者在申请退回双倍印花税时，卖掉自住的住宅时限的计算方法，旧的计算方法是有自住住宅的人一旦签下临时买卖合约买入另一个住宅单位，就得马上付双倍印花税，然后在六个月之内卖掉自住的住宅方可以申请退回多交的印花税。新的计算方法是如果买的是楼花，则等到楼花变成现楼，入伙后才开始计算六个月的期限，买二手楼时，也不以临时买卖合约为计算六个月的开始，而是等到签署正式买卖合约之后才开始计算，一般上，从签署临时买卖合约到签署正式买卖合约之间相隔大约有六个星期的时间。换句话说，新的安排使到楼换楼者有更多的一些时间卖掉自己现居住的住宅单位。

　　为助楼换楼者改新例

　　新的安排一宣佈，很自然地，许多人都会产生以下两种印象：一是政府“明益”地产商，鼓励楼换楼者买楼花，二是这可能是政府为“辣招”减“辣”的开始，可以憧憬将来进一步减辣。

　　很明显地，新的计算方法是对地产商有利。但是，有利的目的不是“明益”地产商，不是帮地产商散货。应该这样说，旧的条例对地产商相当不公平，因为一般楼花从推出市场到入伙，至少要一年半时间，有些更得等上三年的时间。因此，打算楼换楼者基本上是完全不会考虑向地产商买楼花，而隻会买二手楼，买下楼花后，六个月之内要卖掉自住的住宅以申请退税，卖了自己的住宅之后要住那里？要找个短期租约的临时住所相当不容易，租金也可能会高于市价，一年半之内搬两次家也够烦恼。旧的计算方法不但对地产商不公平，对打算楼换楼者也不公平，使他们少了选择。

　　因此，我认为新的计算方法真正的目的是协助楼换楼者，令他们多一些选择，可以买二手楼，也可以买一手楼花，而买二手楼时，也多了大约六个星期的时间卖掉自住的物业。基本上，政府在打压住宅需求时的一个大原则是如果买楼者是首次置业者或是准备楼换楼，换楼后依然隻有一个住宅单位的人是不应该受到“辣招”的影响。政府压抑了非香港永久居民的买楼需求、压抑了炒家买楼的需求、压抑了投资客买楼的需求，目的不是压下楼价，楼价下跌而没人买楼，这也是不健康的。现在，需求被压抑，楼价出现轻微的调整但不大跌，这正好是首次置业者，打算楼换楼者满足心愿的时候。

　　地产商难趁机擡售价

　　地产发展商会不会趁机擡高售价？我认为也不容易。

　　没错。将来楼花会多了一批楼换楼者的买家。不过，买家依然有两种选择，买楼花或是买二手楼，目前，绝大部分的一手楼花的价格远高于附近的二手楼，如果地产商再进一步擡高售价，楼换楼者会选择买二手楼。还有，去年在双倍印花税及政府推出的一手楼花售卖新条例后，不少地产商採用观望的政策，大幅度减少推出新楼盘。目前，地产商手上堆积大量未出售的楼花，不可能不推出市场，更何况，地产商也很清楚，政府正在不断地推出大量的土地供给，土地供给多了，楼花今日不卖，将来供给更多、更难卖。近日，一些政府土地招标出售的结果显示地产商齐齐出低价承标，同时政府也愿意降低底价，以维持市场的土地供应量充足，避免流标，买到低价土地的地产商将来就更有条件在售价上与过去高价买地的地产商争。

　　楼价微调不易短期撤“辣”

　　很巧地，不久前国际货币基金会向香港政府建议，一旦发现楼价下跌，应该适时撤走“辣招”，如果楼价崩溃，更应该马上全面撤走“辣招”。因此，政府为楼换楼者重新定义如何计算卖掉自住物业时限时就被不少人解释为政府减“辣”、撤“辣”的开始。

　　我不认为政府会在短时间内减“辣”，理由是香港楼价由去年的高峰期算起，调整幅度依然很小。代表香港平均楼价的中原城市领先指数在2013年初最高峰时是123.66点，目前是118.56点，下跌幅度仅仅是3.88%，离所谓的崩溃还远呢。政府怎么会如此轻易撤“辣招”？撤“辣招”之说隻是地产商鼓励人们买楼而提出的。

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