文 | 曾渊沧
香港中原城市领先指数24日创出历史新高，最新指数是147.24。中原城市指数以1997年楼价高峰期的7月1日回归那一天为基点，设为100点，这等于说今日香港二手楼楼价比当年的高价高出47.74%，同一天，香港鸭脷洲一幅官地也以创纪录的高价168亿元售出，呎价高达2.2万元。
中原城市领先指数在2003年见底，之后反覆回升，至今已经接近十四年。十四年间，也曾经遇上三次较大规模的调整。一次是2008年的全球金融海啸，调整期一年，调整幅度30%。第二次是2013年，因为担心美联储加息及退出量化宽松而调整，调整期接近一年，调整幅度比较温和，仅15%。第三次是2015年股市大时代结束之后的调整，调整期再短一些，只调整了半年，调整幅度只有10%。因此，对许多人来说，从2003年至今，感觉上楼价是连升十四年了，如此漫长的升势，的确使整整一代人觉得楼价只升不跌，要求特区政府打压楼价的声音不绝。
供应短缺催谷房价
住房问题一直是梁振英上台之后重中之重的政策，但是，为什么房价压不下？
主要原因是房屋供给不可能在短期内大幅度增加。现任财政司司长陈茂波，可以说是历届发展局局长中最努力寻找土地建房屋的局长，不过，一幅土地从规划到变成房屋入伙，整个过渡往往长达十年，至少也得七年，视乎规划过程是否顺利，有无政治上的反对力量在拖后腿。
梁振英的前任是曾荫权，董建华担任特首时推出每年建屋八万五千个单位的八万五计划。而八万五则是导致中原指数于2003年跌至31点的重要原因之一，从1997年的100点跌至31点是很惊人的跌幅，跌了足足69%。当年，不少人破产，变负资产一族，跳楼、烧炭的新闻不断出现。因此，曾荫权上台之后，努力推高楼价成为他的基本政策，要通过推高楼价来恢復香港对经济前景的信心。因此，停建居屋、停止主动卖地，改为勾地表的政策依旧。也因此，香港有好几年缺乏土地供应，也没有居屋供应。本来，曾荫权上台后，楼价已经逐步回升，但是很快地又发生了金融海啸，金融海啸肯定使曾荫权再次收紧土地的供应，以避免房价大跌，危害香港经济。因此，可以说，曾荫权开始明白香港土地供应短缺，是在金融海啸过后才开始的。不过，一朝被蛇咬，十年怕井绳，曾荫权的整个任期，没有恢復建居屋，卖地的数量也不多。
梁振英上台之后，一时之间也找不到那么多土地供应，陈茂波经过一年多很努力的寻找，在2014／15年度，政府的卖地也只能提供6300个单位的住宅。2015／16年增加到9260个单位，2016年／17年急升至14510个单位。最近，在财政预算案公布时也透露，2017／18年度的政府卖地计划，可以供应18910个单位住宅。
今日能够入伙居住的新住宅，基本上全是曾荫权时代推出市场的土地所供应的。梁振英上任后推出市场招标的土地仍未入伙，至少只是达到预售楼花的阶段。前文指出，2014／15年度出售的官地只能提供6300个住宅单位。换言之，今年市场能够供应的楼花就是以这6300个单位为主，再加上铁路沿线，车站上盖土地，市区重建及地产商将农地改成住宅用地的数量，相信也是很有限。2017／18年的卖地计划所能供应的土地，最早也得等到2020年才能以楼花形式推出市场，2023年才入伙。
超低利率还会持续
供应短缺是楼价上升的理由之一，另一个很重要的理由是低利率。从2003年至2008年的五年之间，楼价复苏的过程缓慢，楼价快速上升是2009年美国进入量化宽松，超低利率出现之后，超低利率延续至今日。今日，香港银行同业拆息只有0.6厘，一般买楼按揭的利率只是1.9厘，依然是很低，这1.9厘还是因为美联储在2015年及2016年分别各加息一次，每次加0.25厘才出现的，而且看来超低利率还会维持一段长时间。
因此，特区政府唯一可以做的事是所谓的需求管理，简单地说是压抑需求，通过徵收高昂的买楼印花税来达到这个目的。不过，高昂的印花税不但压抑需求，也压抑二手楼的供给。需求、供给皆减少的情况之下，二手楼成交量减少但是楼价不一定会下跌，现在，事实证明了二手楼楼价又创新高。
陈茂波在财政预算案公布后见记者，说没有打算为买楼印花税加辣或减辣，言下之意，打算买楼者得自己衡量，未来供应的确是大量的增加了，美联储加息的可能性也增加了。楼价迟早会面对压力，买不买楼是市民的自由与投资的决定，得由市民自己决定。
另一项令人关心的是地价也不断地创新高，而且，传媒也大幅标题指出，近几年来许多土地公开招标的结果是本地地产商失败了，土地被内地地产商以超高价投得，于是政界出现了反内地地产商的声音，有人甚至建议应该限制内地地产商投地，以免推高地价，进而推高楼价。
这是非常错误的观点，地价低楼价不一定会低，地产商不会因为低价买地而低价卖楼。卖楼的售价永远是市价，即市场能接受的最高价，低价买地只不过是让地产商赚更多钱。
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