随着本港住宅潜在供应量创下十一年新高，供求失衡现象逐渐缓解，楼价呈现下行趋势，横行多年的楼市蛮牛终于被驯服，但特首梁振英认为当前楼价仍处偏高水平，与市民负担能力脱节，在施政报告中强调遏抑楼市的辣招不会减，并且继续大力增加土地供应。事实上，在全球经济大气候欠佳之下，预期楼价面临深度调整，推动楼市加速去泡沫，对本港经济发展实属利大于弊。
目前本港住宅楼市转势向下是铁一般事实，二手楼价指数从去年九月初的历史高位，回落了接近百分之八，创下零八年金融海啸以来最大跌幅。楼市急转直下固然与本港以至世界经济气候转坏、环球金融市场动荡及美国启动利率正常化等因素有关，但根本的因由是本港住宅新供应不断增加，尤其是一手楼供应量持续大增至接近每年两万个单位，市场开始吃不消，而新楼盘之间竞争又激烈，需要贴近市价或增加折扣优惠吸引买家，成为楼价回调主要压力来源。
换言之，当前住宅供不应求的失衡现象获得纾解，过去数年政府增加土地供应开始见效，难怪特首梁振英形容解决房屋问题已初露曙光，凸显住宅新供应逐步到位，令人憧憬楼市重纳正轨可期。施政报告列出最新公私营房屋供应预测，进一步缓解市民楼荒情绪。根据政府估算，未来五年公营房屋供应量接近十万个，其中公屋有七万六千个，资助出售房屋则有二万个。至于私营房屋，未来三、四年潜在供应量为八万七千个，创出零四年有纪录以来新高，即平均每年供应量达二万四千八百个单位。事实上，政府推售的土地已连续两个年度超出每年可建二万个私楼目标，迅速填补过去供应量缺口，加快住宅供求趋向均衡，也是楼价由升转跌的因由所在。
不过，当局要达到十年兴建四十六万个公私营房屋目标也有一定难度，必须多管齐下，保证土地长期稳定供应，否则住宅供应增加的预测随时成为空话，无法彻底解决房屋问题，楼市疯狂状态也会死灰复燃。故此，施政报告在如何增加土地供应方面依然着墨不少，并且提出多项短中长期建议：一是将斜坡用地纳入发展范围，可额外增加一万七千个单位；二是港铁探讨现有或未来铁路沿线车站的发展潜力，估计连小蚝湾车厂在内地皮，可建一万二千个单位；三是重新规划将军澳一三七区八十公顷土地作住宅与商业发展用途，估计可容纳十万人口；四是研究在大屿山北岸打造经济及房屋走廊，另在交椅洲附近兴建人工岛，发展东大屿都会；五是全力发展古洞北、粉岭北、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区及元朗南发展等新市镇，提供十九万七千个单位。
住宅新供应大山压顶，加上世界经济不稳与金融市场动荡，今年本港楼市面临较大幅度调整，毕竟目前楼价水平仍然大幅被高估，与普罗市民负担能力严重脱节，俗称为楼市痛苦指数的楼价与收入比率高企于十五点七，即面积五十方米单位楼价相当于一个家庭接近十六年总收入，充分反映本港楼价高昂的程度，确实令人咋舌，不利于本港营商环境，还削弱经济竞争力。
港元兑美元昨晚急跌至七点七八五的四年低位，反映资金流出本港，银行同业拆息有抽高压力，本港可能提早跟随美国加息。息口一旦起动，楼市将雪上加霜，一次深度调整恐难避免。
（本文为新时社报社评）
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