文|香港黄金五十创办人 林奋强
特首参选人林郑月娥，昨天进一步阐释其参选政纲，就教育、税制及房屋政策三个范畴，都提出了具体的政策建议。其中，在房屋政策方面，提出重建置业阶梯，支援不同收入的家庭圆其置业梦想。当中两个主要措施，分别为增加绿置居供应，以及在居屋之上，新增一层资助出售的港人首置上车盘。笔者认为，有关建议都是针对眼前问题的有效措施，值得支持。
政纲提以置业为主导
首先，林郑月娥提出其房屋政策以置业为主导，笔者绝对贊成。现时本港有70多万个家庭居于出租公屋，佔全港三成。出租公屋照顾了大量的低收入家庭，令其受惠于低廉租金，固然是德政；不过，无论租户租住多久，也无法拥有其单位，因此无法分享土地升值带来的财富增值，大量的土地价值等于被锁在公屋单位内，无人得益。
再者，即使这些租户生活和事业出现重大改变，如自己或子女跨区工作或上学，以致当日分配的单位并不符合其需要，也是由于没有单位的业权，无法透过市场出售其单位，并搬迁至较合适的地区。把大量家庭长期锁在同一个单位内的做法相当缺乏效率，会带来大量的社会经济损失。而且，在楼价急升的情况下，当公屋租户的经济条件改善，成为富户，都只能长期做租户，亦无法把单位传给下一代。增加绿置居比例，一方面能解决上述问题，同时不会影响轮候公屋的时间，因为绿置居只供现正租住或轮候公屋的家庭购买。任何购买绿置居的家庭，都会把自己正租住的公屋交回以供下一个申请人入住，或在公屋轮候册上除名。
有关出租公屋令土地价值无法释放的问题，香港大学经济学讲座教授王于渐教授在过去30年已作出相当深入而精闢的分析，在此不赘。亦因此，笔者十分高兴王教授及其带领团结香港基金研究团队的建议，即新建的公营房屋可租可买的建议获得重视及採纳。当然，这还牵涉在市场出售单位时，业主应该缴付的补地价金额，是否应沿用今天按市价调整的机制等细节值得讨论，但让经济条件有所改善的公屋住户享有置业机会，释放土地价值的大方向是正确的。
更重要的是，今天香港社会面对的问题，已经不单是收入分布上的贫富悬殊；更尖锐的矛盾，是资产分布不均带来的贫富悬殊。在今天的楼价下，基层出身的年轻人即使成功在工作上脱颖而出、薪金增加，得以上流，但因储不到首期，或缺乏有楼父母的资助，难免觉得置业无望，甚至觉得自己成为社会不公义的受害者。当年轻人连找个斗室安身都难，更遑论为家庭加入新成员，难怪今天的年轻夫妇都对生儿育女大有保留。
要解决这个问题，避免现时居于公屋的家庭无论多努力工作，因楼价升幅持续抛离薪金增幅而陷入正在快速形式的跨代无楼窘境，唯一的方案就是透过政府行为，改变公屋供应的租售比例，协助基层家庭直接置业。
置业难祸延三代
事实上，楼价高、置业难的问题已经到了一个祸延三代的地步。做父母的连多年供子女读书上学的辛苦都愿意捱过，到他们退休时，当然不想见到自己穷一生之力抚养、已学业有成的子女当无壳蜗牛。结果，有年长父母要把已完成供款的住宅物业加按，甚至把本应用作退休的老本都用来支持子女置业。如此一来，本来明明足够的退休金，都因而变得不足，甚至可能要因此重出江湖。
因此，笔者亦贊成林郑月娥提出在居屋之上，增加一种新的资助房屋港人首置上车盘，让年轻中产家庭以可负担的楼价尽快上车。大家可能认为，政府资助月入5万元（现时居屋入息上限）以上的家庭置业，是否合理？但事实是，现时即使是月入8万甚至10万元的一对年轻专业夫妇，若单靠自己储蓄，希望购买楼龄较新甚至一手楼单位，都会极为困难纵使这样的收入水平在全世界任何一个大城市，毫无疑问都会是中产阶层，能相对轻松地置业。在这个背景下，林郑月娥建议的港人首置上车盘，以及增加绿置居供应，有望重建置业阶梯，为不同收入的家庭重燃置业希望。
当楼价高、置业难，由年轻人自己结婚上车的问题，向下延伸到生不生小孩，向上则牵连到父母、祖父母辈能否资助首期，变成祸延三代的问题，土地房屋政策实在不单是上届政府的重中之重，更是整个香港社会严重中之严重的问题。我们实在需要更新颖的思维，才能构想与三代人福祉相关的更有效的解决办法。
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